管理組合の組織構成

1人のオーナーしか居ない一戸建てと違い、複数のオーナーが居るマンション(共有財産)は、区分所有者(オーナー)全員が一定のルールに従って協力して管理しなければなりません。
それぞれの区分所有者の意思をきちんと反映し、マンションの維持管理をスムーズに行うことを目的に構成される団体が『管理組合』なのです。

『管理組合』を一言でいうと、全住戸のオーナーで構成されたマンション管理の主体(組織)ということです。

管理組合をスムーズに運営するため、管理組合の中に『総会・理事会・理事』などといった組織や役割があります。どのように構成されているのかみてみましょう。

管理組合の成立

マンションでは区分所有者関係が生じた瞬間から(マンション引渡し時)、管理組合が自動的につくられ、区分所有者全員が組合員となります(設立の手続きは必要ありません)。
その管理組合は、全員参加の開かれた民主的で長期的な見通しを持って適正に運営しましょうとなっています。また、住民も積極的に組合参加することが求められています。

組合員の資格

分譲マンションを購入した時点で自動的に組合員となりますが、もし住戸を売却したら、組合も自動的に脱会することになります。
組合員になれるのは1区分につき1人なので、所有者の家族(同居人)や、所有者から住戸を借りて住んでいる賃借人(占有者)は組合員になることはできません。
また、1人で2区分以上の複数住戸を所有していても、区分所有者は1人なので、組合に入れるのはその人一人ということになります。但し、管理組合の総会の議決権は、所有している住戸分が与えられます。

組織構成

管理組合は、区分所有者が全員参加する最高意思決定機関の『総会』を最低でも年1回開催し、意思統一が図られます。
但し、日常的な維持管理業務についてたびたび総会を開いて区分所有者の意思を集約することはたいへんな作業です。 そこでマンションに係わる日常的な維持管理等は、役員(理事)を選んで一定の範囲で業務の執行を任せます。その業務執行機関が『理事会』となります。理事は総会で選任され、選任された理事の中で、理事長、副理事長などの役割を決めます(互選)。
また、管理組合の財産の状況と業務の執行状況を監査する『監事』も総会で選任します。

管理組合を『株式会社』に例えると

管理組合の組織を、株式会社に例えると非常にわかりやすくなります。
管理組合の最高意思決定機関である『総会』は、株式会社の『株主総会』となります。管理組合で日常の案件を処理する『理事会』は、株式会社の『取締役会』となり、『理事長、理事、監事』は、株式会社の『代表取締役、取締役、監査役』となります。『管理業者』はさしずめ業務を委託する『アウトソーシング先』といった感じでしょうか。そして、『区分所有者』はもちろん『株主』です。
このように対比すると管理組合の各々の役割が理解しやすくなります。

複数の管理組合

複数の管理組合が並存することがあります。
棟が複数存在する大型物件など、1棟ごとの『棟管理組合』と全体を管理する『団地管理組合』が並存します。この場合、それぞれの管理組合は管理する対象が異なるだけで、管理組合の上下関係はないとされています。

組合員でないマンション居住者の義務

組合員は区分所有者ですから、同居している家族は組合員になることができないのは、前述した通りです。
但し、組合員でないマンション居住者も、総会での決定事項や規約を守らなくてはなりません。具体的には、区分所有者の家族である『同居人』、区分所有者の相続人である『包括承継人』、区分所有者からマンションを購入した『特定承継人』、区分所有者から賃借してきる『占有者』が挙げられます。