管理組合の業務

管理組合は、組合員の大切な共通財産であるマンションを維持管理し、全住民が快適に暮らせるマンションにしなければなりません。
そのためには、共用部分の保守修繕はもちろん、住民間の利害関係の調整、管理費や修繕積立金の会計業務、長期修繕計画の作成・変更など、やらなければならない業務がたくさんあります。
但し、業務を遂行するのに、毎度毎度全員を集めて話し合いや物事を決めるのは難しいため、日常的な維持管理等は、役員(理事)を選んで一定の範囲で業務の執行を任せます。

本来は『自主管理』するのが、費用的にも管理業務を把握する上でも理想だと思いますが、住民の多くが仕事を持っていることを考えると、現実的には中々難しいと思います。そのため9割以上のマンションは、業務の一部あるいはほとんどをマンション管理業者に委託しています。
管理業者との信頼関係は大切ですが、利益を追求する法人であることをお忘れなく。管理業務すべてを丸投げするのでなく、きちんと精査することが大切です。「自分の財産は自分の手で守る」という意識を持ちましょう。

標準管理規約に定められている組合業務

具体的な業務内容として、以下が定められています。

1) 管理組合が管理する敷地および共用部分等(以下「組合管理部分」という)の保安、保全、清掃、消毒およびごみ処理
2) 組合管理部分の修繕
3) 長期修繕計画の作成または変更に関する業務
4) 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
5) 宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
6) 修繕等の履歴情報の整理および管理等
7) 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
8) 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
9) 敷地および共用部分等の変更および運営
10) 修繕積立金の運用
11) 官公署、町内会等との渉外業務
12) 風紀、秩序および安全の維持に関する業務
13) 防災に関する業務
14) 広報および連絡業務
15) 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
16) 管理組合の消滅時における残余財産の清算
17) その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

専有部分の特別管理

専有部分であっても、管理規約によって組合管理対象物とすることができます。具体的には、雑排水管洗浄工事の際の専有管や、自動火災報知設備の室内感知器点検など、共用設備と一体となって運用したほうが適当と思われる専有設備です。
またよくあるケースとして、大規模修繕の際、共用部分と一緒に専有部分の設備更新を図ることがあります。

専有部分の用途制限等

区分所有法では、建物に有害な行為や共同の利益に反する行為をしてはならいと定め、専有部分の管理について規制できるとなっていま
但し、何がそれに当たるのか具体的ではないので、管理規約や使用細則で明確にしておいた方がよいでしょう。