耐震診断の必要性

世界有数の地震大国である日本において、地震は避けて通れません。マンションは地震に強いとされていますが、すべてのマンションが問題ないわけではありません。
特に1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、現在の基準より耐震強度が不足しています(すべてのマンションがそうだというわけではありませんが…)。実際、阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震基準のマンションでした。1981年以前に建てられたマンションは、146万1056戸にのぼり、放置しておくと大変な問題となります。

これらのことから、旧耐震基準で建てられたマンションは、大地震時に倒壊・崩壊する危険性がないか確認することが急務となっており、現行の新耐震基準と照らし合わせてどの程度の耐震性を持っているかを判断する『耐震診断』が必要です。

建築基準法

1950年に制定された建築基準法は、1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震の教訓を踏まえ、1971年に鉄筋コンクリート造りの構造規定が強化され、1981年には大改正され現行耐震基準となりました(それ以降も一部改正はありますが・・・)。
ここで問題となってくるには、建築基準法は既存の建物には適用されないという点です。このため、改正前の建築基準法の基で建てられた建物は、耐震性能が劣っているケースが多くあります。現に阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが、旧耐震基準のものでした。

ちなみに現行(1981年)の耐震基準では、中規模の地震(震度5強程度)に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震(震度6強から震度7程度)に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。

耐震改修促進法

1995年耐震改修促進法(建築物の耐震改修の促進に関する法律)が施行されました。
1981年に改正された新耐震基準を満たさない『特定建築物』は、現行の耐震基準と同等以上の耐震性能を確保するよう耐震診断や改修に努めることが求められています(義務ではありません)。分譲マンションは『特定建築物』に含まれませんが、申請し認定されれば、適用を受けることができます。
耐震改修計画が同法に適合しているかどうかの認定を受けると、耐震改修に関する一定の規制緩和や公的融資の優遇などを受けられるなどの緩和措置等も規定されています。
2006年の改正では、向こう10年間で耐震化率90%という目標も掲げられました。

地震に強い建物構造

1) 耐震構造 柱、梁を太く頑丈につくり、建物自体で地震に耐えて建物構造部を守るというものです。ただ、建物の倒壊を免れたとしても揺れによる家具の転倒、間仕切壁や配管設備の損壊など、建物自体に大きなダメージを受けてしまいます。家具の下敷きになって多くの方が亡くなられたり、建物自体は残っても居住することはできず資産価値がなくなるなどの問題点があります。
2) 免震構造 基礎部分に設置した積層ゴムの部分で地震力をカットするものです。耐震構造と違い、建物の揺れ自体が制限されますので、ヒビや家具の転倒も少なくなり、室内の人間の安全性に優れます。大地震時の揺れが耐震構造の1/3〜1/5になるとされています。
3) 制震構造 建物の各階または頂部にダンパーを設置することで地震エネルギーを吸収するものです。いかにゆれを少なくするかという考え方に基づいています。風ゆれに効果があるとされていますが、地震時に大きくゆれるため、家具や配管設備の損壊の恐れがあります。

耐震診断

マンションの耐震診断は、通常、予備診断(一次診断)と本診断(二次診断、三次診断)に分かれています。予備診断で概略の耐震性を判定し、本診断が必要かどうかを判断します。
本診断は耐震改修の方法や改修費用の概算を出すための診断です。本診断結果に基づいていくつかの改修試案を策定し、専門家と管理組合が耐震補強の効果の程度、優先順位、改修費用など具体的な検討に入ることになります。

助成金

都道府県や市区町村で耐震診断や耐震改修にかかる費用の助成制度が設けられている場合があります。国は、地方公共団体が行う耐震診断や耐震改修の助成について、支援の充実を図っています。
詳しくは、お住まいの市区町村にお問い合わせください。また、住宅金融公庫のマンション共用部分リフォーム融資は耐震改修も対象にしていますのでご確認ください。

設計図書の保存

構造計算書をはじめとした設計図書や修繕の履歴情報等は、今後の耐震診断、修繕(耐震)工事を行う際にも有用な書類となりますので、管理組合において、傷みや紛失のないよう保管することが望まれます。
2001年8月1日以降に建設工事が完了し分譲されたマンションについては、『適正化法』により売主から管理組合に引き渡されることになっています。それ以前のマンションについては、再度、確認することをおすすめします。

大規模修繕や補修工事を含めて、工事のたびに設計図を必ず受け取り、管理組合で保管するようにしましょう。