マンション建替え円滑化法とは?

いくら堅牢なマンションでも、解体されずに永遠に建っているということはあり得ません。マンションの建替えという問題は、遅かれ早かれ、必ずやってきます。
これまでは、『区分所有法』に建替えに関する規定がありましたが、それでけでは、建替え決議後に諸々の問題が発生し、中々スムーズに進みません。多くの区分所有者がいれば、当然、事情も千差万別で、住宅ローンが残っている人、抵当権を設定している人、複雑に絡み合っている権利関係をどう整理するかが大問題となり、整理していくにもその煩雑さには気が遠くなるばかりです。
そこで、建替えの実務上の妨げとなっている原因を解消し、円滑に実務が進むよう2002年に『マンション建替え円滑化法』が制定されました。マンション建替組合の設立、権利変換手続による関係権利の円滑な移行等のことについて規定しています。

マンション建替組合

マンション建替えの決議が成立しても、そのままでは、建替えの当事者は当然、各区分所有者全員となります。つまり、それぞれが建替えの法律行為を行わなくてはならなく、たいへん非効率です。
そこで、建替え決議後に『マンション建替組合』という法人格のある組合の設立ができるようになりました(5人以上が共同)。設立には、建替え合意者の4分の3以上の同意を得ることと、都道府県知事の認可を受ける必要があります。
建替組合は、建替えに合意した区分所有者がその構成員になり、また建設や販売を行うデベロッパーが参加することもできます。
また建替組合は、建替えに賛成しない区分所有者に対して、売り渡し請求をすることができます。時価で買い取ることになりますが、買取金額については揉めることが多く、裁判上でも未決着のようです。

権利変換手続

住宅ローンなどで抵当権が設定されている場合、その抵当権者の同意がないまま建物を取り壊すことはできません。これまでは、個別に抵当権者と話し合いをして解決するしかなく、手間が掛かっていました。
そこで新たに『権利変換』という手法が導入されたのです。これは、建替え前のマンションの登記内容を、建替え後のマンションの登記簿に自動的にすべて移し変えることで、抵当権以外にも賃借権についてもそのまま移行します。

危険有害な状況のマンション

保安上で危険だったり衛生上で有害な状況にあるマンションについて、市町村長が建替えを行うべきことを勧告することができます。その際、賃借人や転出区分所有者の公共住宅斡旋や引越費用補助等がなされます。