駐車場等の専用使用料

マンションの共有部分(敷地や建物共用部分)を、独占的に使用するための対価として専用使用料があります。これは、使用する者と使用しない者との不均衡を解消する目的で徴収されるものです。
主に駐車場使用料、専用庭使用料、ルーフバルコニー使用料などが一般的であり、駐輪場やバイク置き場などを設定しているケースもあります。

これらの使用料は、管理費または修繕積立金に充当されるべきであり、標準管理規約でも、修繕積立金として積み立てると定めています。しかし実際は、管理費会計に算入させて管理費の赤字を防いでいるケースが見受けられます。
本来は、機械式駐車場など、設備管理に費用が掛かる場合、その費用のみを管理費会計とし、残金は修繕積立金へ繰り入れるべきです。それで、管理費が足りなくなるのであれば、金額をあげるか、管理内容を見直し費用内に納めるかするのが正当なやり方です。

駐車場

駐車場代は、分譲時にゼロとして売り出す物件もありますが、基本的には近隣相場に合わせて決定するのが一般的です。近隣相場より極端に安いと、マンションの駐車場を確保できていない区分所有者にとって、不公平感が強まりますし、逆に高いと、マンションの駐車場に空いてしまう恐れがあります。

■駐車場代の決定要素

・駐車場施設償却費、修繕費、管理事務費、駐車場敷地の固定資産税等
・駐車スペースと需給関係
・近隣の有料駐車料金の相場

機械式駐車場

マンションの機械式駐車場は、狭い敷地で駐車台数を増やせるのが最大のメリットです。しかし、電気代やメンテナンス費用など想像以上に膨大な保守費用がかかりるのと、老朽化により機械の全面更新となると、さらに出費を迫られることになります。
新たに機械式駐車場を設置するのであれば、その後に入る増加台数分の駐車場使用料で採算がとれるかどうかの検証を行いましょう。また、稼働率の悪い機械式駐車場は、機械式駐車場本体の更新時期に思い切って廃止することを検討してみるのもよいでしょう。

その他の使用料

駐輪場は、100円〜500円が相場のようです。また、1台までは無料で2台目以降から課金するケースもあります。
専用庭やルーフバルコニー使用料は、1000円程度が目安のようです。

専用使用料の料金改定

専用使用料の料金を改定する場合(有料化・無料化を含む)、管理規約を変更することになります。区分所有法では、規約の設定・変更・廃止は、議決権の4分の3以上の多数による集会の決議となっています。また、それによって一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないと規定されています。
これは料金改定をする際、影響を受ける利用者全員の承諾を得なければならないということではなく、料金改定の必要性及び合理性と、これによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較し、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えるか否かという点がポイントとなるようです。