修繕積立金

マンションの修繕積立金は、屋上の防水や階段等の鉄部塗装、外壁の修繕など、10年〜15年に1度行われる大規模修繕のための積立金です(鉄部塗装は5年に1度)。その金額は、管理費と同様、新築分譲時に既に決まっていますが、果たして何を基準に金額が設定されているのでしょうか?
本来は、大規模修繕の費用を想定し、その総額を持分(専有面積比率)に応じて各区分所有者に割り振り、10年間で積立てられるよう月額を決めなければなりません。しかしながら実態は、その金額より、かなり低く設定されているのが一般的です。これは、デベロッパーが販売を優先したいという思惑が強いためです。
残念ながら、入居後3年ぐらいを経ると、管理業者より大規模修繕の計画が理事会に提出され、初めてそこで積立金が足りなくなることを理解します。そこから、不足分をどうするかという議論が始まるのです。

修繕積立金の相場

大規模修繕費用は、マンションの規模だけでなく設備によっても大きく変わってきます。このため、相場といえるほどはっきりしたものはありません。一般的に修繕積立金は、m2当り150円とも、200円〜300円が目安ともいわれています。また、大規模修繕工事費は、戸当り100万円〜200万円が必要ともいわれています。

社)高層住宅管理協会では月額12,000円〜16,000円が望ましいとしています。
また、国土交通省『平成20年度マンション総合調査結果について』によれば、月額10,898円(駐車場充当分を含めると11,877円)となっています。

マンション管理センターの修繕費試算

財)マンション管理センターで、8階建75戸(専有面積69m2/戸)のモデルを想定して、積立金の必要額を試算してみた結果、戸当りの年間必要額は137,200円、月額では11,433円となっています。

・外壁:  700,000円 / 12年 = 58,300円/年当り
・鉄部塗装:  66,000円 / 4年 = 16,500円/年当り
・屋上防水:  59,000円 / 12年 = 4,900円/年当り
・給水管:  279,000円 / 20年 = 13,900円/年当り
・雑排水管:  134,000円 / 20年 = 6,700円/年当り
・ガス管:  34,000円 / 30年 = 1,100円/年当り
・電気設備:  148,000円 / 20年 = 7,400円/年当り
・給水設備:  241,000円 / 25年 = 9,600円/年当り
・エレベータ設備:  200,000円 / 30年 = 6,700円/年当り
・診断等費用:  145,000円 / 12年 = 12,100円/年当り
・合計:  137,200円/年当り

※数字は、修繕工事費/修繕周期(年)= 年当り必要額

住宅金融支援機構の修繕費『優良中古マンョン基準』

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が設定している『優良中古マンョン基準』における平均修繕積立金は、以下の通りとなっています。

・経過  1〜  4年目  →   6,000円/戸
・経過  5〜  9年目  →   7,000円/戸
・経過10〜16年目  →   9,000円/戸
・経過17年目以降  →  10,000円/戸