専有部分と共用部分の境界線

マンションの専有部分は自己管理、共用部分は管理組合が維持管理するというのは、みなさんもご存知のことと思います。それでは、その境界線はどこですか?と聞かれてきちんと答えられる人は少ないでしょう。
区分所有法では、専有部分以外は共用部分だというかなりアバウトな表現だけです。

マンション標準管理規約では、もう少し踏み込んで範囲を示しています。躯体部分を除く天井・床及び壁、玄関扉のうち錠及び内部塗装部分を専有部分とし、窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとなっています。
但し、それでもはっきりしていない箇所があります。修繕費用は持ち主が負担することになりますので、しっかり認識することが大切です。

それでは、現状の区分けを見てみましょう。

天井・床・壁

マンション標準管理規約では、『天井、床および壁は躯体(くたい)部分を除く部分を専有部分とする』となってます。それでは壁のうち、共用部分(躯体)と専有部分の境界はどこなのでしょうか?
3つの境界説があります。

1) 内壁説 天井・床・壁はすべて共用部分とする説です。コンクリートは表面部を含めすべて共用部分で、それを境界とし、空間部分が専有部分という考えです。
2) 壁芯説 天井・床・壁のコンクリート中心を境界とする説です。躯体の厚みの中央までが専有部分という考えです。
3) 上塗説 上記2つの折衷案の説です。天井・床・壁のコンクリートの躯体は共用部分ですが、その上塗り部分(壁紙等の表面)は専有部分とする考えです。

どの説が正しいということはありませんが、標準管理規約で『上塗り説』をとっています。また実情からしても、壁紙の張替え等は、自己負担で行うのが通常でしょう。

玄関扉

マンション標準管理規約では、『玄関扉は錠および内部塗装部分を専有部分とする』となっています。つまり、玄関扉自体(錠と内装以外)は共用部分ということです。
これは、玄関を勝手に塗り替えられては困るなど、建物の美観を保つために必要な措置だと思います。

窓枠(サッシ)・窓ガラス

マンション標準管理規約では、『窓枠および窓ガラスは専有部分に含まれないものとする』となっています。
窓ガラスに広告をベタベタ貼り出されるとかなり美観が損なわれますので、玄関扉同様、必要な措置だと思います。
但し、専有部分の所有者(区分所有者)が過失によって窓ガラスを割ってしまった場合、その費用は負担しなければなりません(専用使用権)。


水道やガスなどの『配管』

目に見えない壁の内側に隠れていて複雑なのが、水道やガスなどの『配管』です。住民全員が利用しているので共用部分と思いがちですが、実は複雑なのです。
配管は、上下に走る『竪管(たてかん)』と床下を横に走る『枝管』があって、一般的には竪管は『共用部分』、枝管は『専有部分』とされています。そうすると、修繕工事の際の『費用負担』や漏水の際の『責任問題』など、複雑な問題となっています。

専用使用権

『敷地および共用部分などの一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利』のことです。つまり、バルコニーや専用庭など『共用部分』に区分されているものの、その住戸の人しか使用できないものです。
独占的に使用できますが、その分、責任を持って補修負担をしなくてはなりません。