未契約住戸の管理費負担

100年に一度の不況下、不動産業界も新築マンションが売れ残り、完成在庫の増加が問題となっています。それでは、こうした売れ残った未契約住戸の管理費や修繕積立金は、どうなっているのでしょうか?
元々管理費や修繕積立金は、必要となる費用の総額を算出し、持分(専有面積比率)に応じて各負担額を設定しています。その前提は、当然ながら竣工までに全戸完売していることです。
販売不振は分譲マンション業者(売主)の問題で、購入者の所為ではありません。ただ、現実はかなり曖昧となっています。

区分所有法の規定

区分所有法では、持分(専有面積比率)に応じて共用部分を負担するとしています。つまり、既契約住戸であれば当該住戸の買い主であり、未契約住戸であれば分譲マンション業者(売主)のことを指します。
したがって売れ残り住戸の管理費等は、売主が負担すべきなのです。

不公平な特約事項

売買契約書の備考等に「竣工後、3ヶ月間は未販売または未引き渡しの住戸があっても、売主は管理費等を負担しない」といった内容が盛り込まれているケースがあります。
これは明らかに不公平な内容で、区分所有法の主旨に反しています。実際、裁判で争った結果、「未分譲住戸の所有者である以上、売主は管理費等を支払わねばならない」といった判例もあります。管理組合として、売主に請求すべきでしょう。