マンション管理費の構造(明細)

マンション管理費はいったい何に使われているのか?また相場はどれくらいか?管理費一式などでなく、マンション管理の作業内容ごとに費用を把握することが大切です。

意外に多い管理費項目

マンション管理の費用(作業)項目は、思っているよりも多種多様です。

管理費用一覧(一例)

管理事務 事務管理業務 出納、会計(収支管理)、管理運営(修繕計画・理事会サポート)
管理員業務 受付、設備点検、業者監理、業務報告、管理補助(滞納督促)
緊急対応業務 24時間電話受付、要員出動による緊急措置
設備管理業務 建物巡回点検 法定点検=年1回
消防点検 法定点検=総合:年1回、機器点検:半年1回
エレベーター保守点検 法定点検=年1回
機械式駐車場保守 可動式の駐車場
宅配ロッカー保守 機械監視
貯水槽清掃 法定点検及び清掃=年1・2回
清掃業務 日常清掃(清掃員)、定期清掃(専門業者)
管理報酬 外注している管理員や清掃人の管理
メンテナンス 植栽 剪定、堆肥、害虫駆除(消毒)、芝生管理
雑排水管清掃 汚水・雑排水・雨水管の清掃
その他修繕 長期修繕計画外の設備故障などによる修繕
他経費実費 水光熱・通信 電気・水道 共用部分の電気・水道代
電話・インターネット 管理人室の電話、マンション用光ファイバー敷設
ケーブルTV 電波障害などにより契約している場合
マンション保険 火災保険 火災、落雷、破裂爆発、風災・雪災・ひょう災、水漏れ、騒じょう、落下
施設賠償責任保険 特約(外壁が剥がれ落ち通行人に怪我、共用部分の給排水管漏水)
その他 支払手数料 入金手数料、残高証明書
共用備品・消耗品 電球・蛍光灯、掃除用品
管理組合運営 コピー代、他の集会室借り費用
雑費 その他

管理の見直しや最適化を図るには、まずは管理費用の内訳をきっちりと把握することが重要です。管理費一式など内訳が不明の場合は、毎年の管理委託契約の際、費用明細を明らかにするように要望してみましょう。

間接費用の多い管理費内訳

マンション管理費には、管理業務にかかる直接労務費と、マージンや利益などの間接費があります。全部委託方式の場合、間接費用の比率が高くなります。

間接費用の多い管理費内訳

管理費は原価積み上げでなく分譲価格に比例

様々な分類で管理費用の傾向を分析してみると、管理費は分譲価格に見事に比例していることがわかりました。もちろん平米当たりの分譲価格が高い物件は、管理する施設・設備が充実している傾向があるとは思いますが、それだけでこの比例は説明できません。

管理費は原価積み上げでなく分譲価格に比例

管理費は原価による積み上げ方式で決まってなく、マンション購入者の支払能力で決定しているということがわかります。また分譲時の管理費をそのまま継続していることも窺わせます。